近日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)向部分會(huì)員單位下發(fā)《債務(wù)融資工具注冊(cè)發(fā)行工作手冊(cè)》(下稱“手冊(cè)”)，其中對(duì)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提出明確要求。

根據(jù)主承銷商工作會(huì)議確定的自律公約，交易商協(xié)會(huì)表示“不支持房地產(chǎn)企業(yè)及最近一年經(jīng)審計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入達(dá)到一定比重的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具的申請(qǐng)”。

協(xié)會(huì)亦透露，“目前正在積極研究支持承擔(dān)普通商品住房建設(shè)的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具的具體措施”。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細(xì)則或?qū)⒄降玫矫鞔_，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)將有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

同時(shí)，協(xié)會(huì)亦對(duì)債務(wù)融資工具支持保障房建設(shè)的工作機(jī)制進(jìn)行了梳理，明確了發(fā)債工作機(jī)制、發(fā)行主體及償債機(jī)制等相關(guān)問題。

發(fā)債渠道有望放開？

據(jù)接近交易商協(xié)會(huì)的人士介紹，此前交易商協(xié)會(huì)原則上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債市發(fā)債融資進(jìn)行一定限制主要基于2009年以來的宏觀調(diào)控需要。

彼時(shí)，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。伴隨政策落地的是，發(fā)改委主管的企業(yè)債也對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行了限制，表示公開發(fā)行企業(yè)債券籌集資金不得用于房地產(chǎn)買賣、股票買賣和期貨交易等風(fēng)險(xiǎn)性投資。

從房地產(chǎn)調(diào)控伊始，以前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)公司債還有反復(fù)，但銀行間的非金融企業(yè)債務(wù)融資工具和企業(yè)債一貫不太支持。

影子銀行的擴(kuò)張亦與房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢有一定關(guān)系，但并不是主因。主要還是房地產(chǎn)融資的正門，即貸款和債券，被堵死了。而即使在銀信合作尚未積聚風(fēng)險(xiǎn)的2010年，銀監(jiān)會(huì)就曾對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行過窗口指導(dǎo)，以警示潛在風(fēng)險(xiǎn)。

此后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)主要通過海外發(fā)債及委托貸款、類證券化等方式進(jìn)行融資。之前恒大資金鏈出現(xiàn)問題，二三線城市商品房庫存較多，后來在香港發(fā)行了類永續(xù)債，其實(shí)就是以委托貸款的方式融資。資產(chǎn)負(fù)債表記入權(quán)益，沒有增加負(fù)債率。

不過，上述幾種融資方式共同的不利之處在于付息成本較高，且信息披露不完善，難以被納入監(jiān)管。同時(shí)，也在一定程度上推升了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力。

瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤:有15%的概率出現(xiàn)房地產(chǎn)活動(dòng)下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%的情況。由于房?jī)r(jià)低迷、反腐及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素正在消退。

但同時(shí)，國(guó)務(wù)院在相關(guān)政策文件中，也多次提出支持普通商品房建設(shè)的要求。因此，亦有多位業(yè)內(nèi)資深人士呼吁，應(yīng)該適度為房地產(chǎn)企業(yè)融資“開正門”，才能“堵住邪門”。交易商協(xié)會(huì)對(duì)于“正在研究承擔(dān)普通商品住房建設(shè)的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具”的表態(tài)，無疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放開其在正規(guī)渠道的融資是利好。

有投資機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，一旦放開，房地產(chǎn)企業(yè)融資利率將比照地方融資平臺(tái)，甚至更高，部分愛好高收益品種的私募機(jī)構(gòu)可以將其作為資產(chǎn)配置組合之一。但同時(shí)，需警惕其后續(xù)償債能力及信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。亦有銀行資深人士提醒，一旦放開將意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的間接救市，政策信號(hào)明顯，需監(jiān)管層對(duì)其進(jìn)行更為審慎的決策。

保障房發(fā)債有望“備案發(fā)行”

盡管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資能否放開尚待細(xì)則，但多部委近來對(duì)保障房融資的態(tài)度已經(jīng)轉(zhuǎn)為“明確支持”與“積極推進(jìn)”。

上述交易商協(xié)會(huì)發(fā)布手冊(cè)亦對(duì)債務(wù)融資工具支持保障房建設(shè)的工作機(jī)制進(jìn)行了明確，如計(jì)劃發(fā)行的地區(qū)，應(yīng)通過省級(jí)人民政府向央行總行報(bào)送相關(guān)函件，明確發(fā)債規(guī)模和發(fā)債主體，交易商協(xié)會(huì)根據(jù)央行指導(dǎo)和工作部署，對(duì)其注冊(cè)發(fā)行進(jìn)行市場(chǎng)化管理。

而在募集資金使用上，協(xié)會(huì)要求，該資金專項(xiàng)用于保障房建設(shè)，不得用作資本金且不得挪作他用，將實(shí)行專戶管理。協(xié)會(huì)要求發(fā)行人應(yīng)設(shè)定資金監(jiān)管行和監(jiān)管賬戶，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。

對(duì)募投項(xiàng)目條件的規(guī)定，首先需要使募投保障性住房項(xiàng)目納入國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級(jí)政府簽訂的保障性安居工程目標(biāo)責(zé)任書，將棚改區(qū)改造項(xiàng)目納入當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造規(guī)劃。

其次，募投項(xiàng)目需合法合規(guī)立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、“四證”不齊的，需由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T出具說明文件，解釋辦理進(jìn)度及預(yù)計(jì)辦結(jié)時(shí)間。同時(shí)，募投項(xiàng)目資本金需足額到位。

發(fā)行主體可自主選擇公開發(fā)行或定向發(fā)行方式。但采用”統(tǒng)籌”發(fā)債模式的，建議仍在定向發(fā)行框架下進(jìn)行。

上述“統(tǒng)籌發(fā)債模式”即根據(jù)央行相關(guān)文件要求，各省級(jí)行政單位指定一家省級(jí)保障房建設(shè)融資平臺(tái)公司，該公司可采用“統(tǒng)籌”模式注冊(cè)發(fā)行保障房定向工具，資金募集后再通過委托貸款轉(zhuǎn)給合并報(bào)表范圍外、同一區(qū)域內(nèi)承擔(dān)保障房建設(shè)任務(wù)的企業(yè)使用，并通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議確保專款專用。

手冊(cè)還明確要求，對(duì)定向發(fā)行保障房債務(wù)融資工具繼續(xù)實(shí)行“一次注冊(cè)、一次發(fā)行”。而對(duì)公開發(fā)行保障房債務(wù)融資工具可以“一次注冊(cè)、分次發(fā)行”，或者在既有注冊(cè)余額項(xiàng)下直接采取“備案發(fā)行”。

與此同時(shí)，協(xié)會(huì)還在醞釀推出項(xiàng)目收益票據(jù)。目前，首單項(xiàng)目收益票據(jù)已上報(bào)交易商協(xié)會(huì)審批，不日或?qū)⒄桨l(fā)行，消息人士透露本周內(nèi)將出臺(tái)項(xiàng)目收益票據(jù)發(fā)債指引。

“5月的主承銷商會(huì)議上相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已表示在項(xiàng)目收益票據(jù)創(chuàng)新初期，將選擇規(guī)模較大、收益較穩(wěn)定、長(zhǎng)期合同關(guān)系較清楚的項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，棚戶區(qū)改造等即在首選范圍內(nèi)。”一位主承銷商人士表示。

發(fā)改委亦在大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造“債貸組合”試點(diǎn)，并計(jì)劃讓國(guó)家開發(fā)銀行將試點(diǎn)擴(kuò)大到全國(guó)多個(gè)省市，同時(shí)亦在研究推出與保障房建設(shè)相關(guān)的項(xiàng)目收益?zhèn)?span lang="EN-US">

 （據(jù)6月25日21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）